PERGUNTAS FREQUENTES

São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou ter redação próprio que deve ser aprovado em Assembleia Geral.

Sim, vez que o não registro não invalida as normas estabelecidas na escritura de convenção existente, mesmo que de fato, tem que ser cumpridas e observadas por todos os comunheiros.

Sim, o Código Civil dispõe em seu art. 1336 § 1º a cobrança de encargos, conforme o que segue: O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

Não. Cada condomínio deve ter a sua convenção, elaborada de acordo com as suas características e necessidades. Algumas cláusulas, no entanto, chegam a ser idênticas, por força da Lei de Condomínios.

A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.

No novo CCB não há este limite, todavia, tem de ser observado o que disciplina a convenção do condomínio. Se o documento for omisso, o outorgado poderá apresentar o número de procurações pelas quais foi constituído como Procurador.

Sim, se a Convenção não obstar.

O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.

O condomínio.

Não. Uma assembleia poderá permanecer aberta por um tempo determinado para outras finalidades, porém não para obtenção de "quórum", pois caracteriza manipulação da intenção dos condôminos.

Se o condômino inadimplente realiza acordo e o vem cumprindo, ele tem direito de participar e votar na assembleia, desde que esteja adimplente também com as cotas condominiais posteriores ao acordo, salvo se a convenção dispuser de forma diversa. No entanto, é importante salientar que este tema não está pacificado e ainda divide opiniões.

Considerando que a instalação de grade visa a segurança dos moradores, sua instalação necessita de aprovação em assembleia geral, com quórum da maioria dos presentes.

Quórum é a quantidade legal mínima de condôminos que deverão estar presentes para realização e validação das assembleias. A exigência de quóruns mínimos varia de acordo com a natureza da matéria tratada.

Se condôminos, o síndico e os conselheiros poderão discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio.

O livro de presença é indispensável em assembleia. Porém, ainda que um tanto trabalhoso em função do posterior colhimento das assinaturas, ele pode ser perfeitamente substituído pela assinatura de todos os presentes na ata.

Normalmente se utiliza a palavra Edifício como sinônimo de construção pronta. Ou seja, a estrutura física básica, em alvenaria, destinada a fins residenciais ou comerciais. São as edificações ou conjunto de edificações a que se refere a Lei. Prédio: a palavra tem um sentido mais amplo, abrange o edifício com o terreno, com todos os seus equipamentos e benfeitorias, como quadra, jardins, passeios etc. Condomínio: termo usado para se referir ao conjunto formado pela estrutura física do prédio, sua população e o vínculo jurídico que une pessoas e coisas neste complexo social.

Sim. A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.

Por não serem considerados pessoas jurídicas e pelo fato de não visar lucros, os condomínios estão dispensados do uso de livros fiscais. No entanto, nada impede que sejam adotados livros para registro do fluxo de caixa.

Depende do que dispõe a convenção do condomínio e em especial no que tange ao limite de alçada do síndico.

Área privativa é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, a vaga de garagem, quando escriturada, enquanto Áreas comuns são as indivisíveis, que integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, playground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d’água, escadarias, etc.

Não. O pretendente à locação, ao celebrar contrato com o futuro locador da unidade, adquire o direito ao uso de todas as partes comuns e benfeitorias existentes no edifício, sendo arbitrária qualquer forma de proibição.

Sim, desde que munido de todas as notas fiscais e/ou recibo de pagamento de mão de obra, e, ainda, cobrar eventuais perdas e danos apurados e pelos transtornos ocasionados.

Não, quando houver vazamento cuja origem não seja na tubulação tronco (comum), a resolução deverá ser realizada diretamente entre a parte causadora e a parte atingida, sendo que na impossibilidade de ajuste entre elas, nossa recomendação é de que o condômino que se sentir lesado pela infiltração e danos ocorridos em seu imóvel tome as medidas que julgar necessárias, objetivando solucionar a questão.

O condomínio somente será responsável se o dano originar de partes comuns, como infiltrações ou vazamentos, por exemplo.

Necessita de ART/RRT: Toda alteração estrutural dentro das unidades, tais como: quebra de paredes, troca de pisos, instalação de ar-condicionado ou banheiras, envidraçamento de sacadas, reparos hidráulicos e elétricos que necessitem de ferramentas de impacto como marretas, marteletes, etc. Alterações na instalação elétrica, que necessitem de engenheiro elétrico, também requerem a apresentação.
Nos casos citados, antes de executar a obra, o morador deverá solicitar autorização e enviar ao síndico a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinada por um engenheiro ou arquiteto explicando de forma detalhada o que será efetuado. Deverá enviar também uma lista de quais pessoas estarão autorizadas a entrar no condomínio durante a obra.

Alterações simples como pintura, instalação de redes de proteção, pequenos reparos hidráulicos e elétricos, que não mexam na parte estrutural da edificação e não necessitem de ferramentas de impacto como marretas, marteletes, etc.

Sim. Todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados estão obrigados a elaborar e a implementar o PCMSO.
O objetivo deste programa, definido pela Norma Regulamentadora nº 7, é preservar a saúde e a integridade dos trabalhadores, através do estabelecimento de medidas de avaliação do estado de saúde individual e coletivo dos trabalhadores e, em função dos resultados das avaliações e do conhecimento dos Riscos Ambientais existentes (informações provenientes do PPRA), estabelecer medidas preventivas.

Sim. Todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados estão obrigados a elaborar e a implementar o PPRA.
O objetivo deste programa, definido pela Norma Regulamentadora nº 9, é preservar a saúde e a integridade dos trabalhadores, através da antecipação, reconhecimento, avaliação e consequente controle da ocorrência de Riscos Ambientais existentes ou que venham a existir no ambiente de trabalho, tendo em consideração a proteção do meio ambiente e dos recursos naturais.
O PPRA deverá conter, no mínimo: o planejamento anual; estratégia e metodologia de ação; forma de registro, manutenção e divulgação dos dados; periodicidade e forma de avaliação do desenvolvimento do PPRA.

Quando existir duas ou mais reclamações registradasvia e-mail para o Síndico, Administradora ou de forma manuscrita em livro de ocorrência de uma mesma situação, ou ainda se houver uma forma de comprovação de infração (registro de filmagem ou fotográfico), a administração do condomínio deverá encaminhar uma notificação extrajudicial à unidade infratora, concedendo lhe um prazo para realizar o contraditório, caso assim entenda.
Na hipótese de reincidência de infração, a administração poderá realizar a aplicação de multa, desde que munida com novos registros comprobatórios.

Sim, desde que os requisitos apresentados na resposta da pergunta14 sejam observados. Quando houver apenas uma reclamação essa situação se enquadra como problema de vizinhança, devendo ser resolvido entre as partes, sem interferência da Administração. Caso não seja possível uma solução amigável, o condômino/morador que se sentir lesado poderá recorrer ao Juizado Especial Cível.
De qualquer sorte, em situações extremas, o síndico, se assim desejar, poderá intervir propondo as partes um encontro para a solução na esfera administrativa.

Não sendo possível identificar a origem da queda do objeto, causando danos pessoais ou materiais, responderá o condomínio como responsável pela obrigação de indenizar, podendo este, caso identifique a unidade, dele cobrar regressivamente o que tiver sido obrigado a pagar.

Em conformidade com o disposto no Artigo 784º, inciso X do novo Código de Processo Civil é possível o protesto. Nossa orientação é de que esse assunto seja previamente tratado em assembleia com pauta específica, de forma a resguardar os direitos do Condomínio.

Sim. É recomendável que a negativação seja aprovada em assembleia, ou conste como previsão nos instrumentos normativos do condomínio.

O condomínio é um local privado sendo lícito aos proprietários adotar as medidas que entender necessárias à segurança da coletividade. A apresentação de documentos é uma medida legal e bastante utilizada pelos condomínios, no entanto, não poderá haver a retenção do documento pessoal.

As portas internas - que dão acesso às áreas de corredores do edifício, átrio dos andares e demais ambientes comuns - são consideradas como integrantes de elementos estéticos que devem se harmonizar entre si, e constitui prejuízo ao patrimônio se estas forem de padrões ou cores diferentes. Assim, o tratamento da questão é semelhante ao das fachadas do edifício.

Sim.

Despesas ordinárias são aquelas despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários, custos com administradora e parcela de seguro obrigatório contra incêndio da edificação, etc.
Despesas extraordinárias, dentre outras, são as referentes a obras que interessam a estrutura integral ou de habitualidade da edificação; pinturas e reformas de laterais, fachadas e esquadrias externas.

O fundo de reserva, quando previsto em convenção, tem como objetivo garantir a capacidade do Condomínio para fazer frente a despesas imprevistas e de caráter emergencial.

Não. O condomínio não pode proibir a entrada de pessoas que estão se dirigindo a determinada unidade, com a autorização do morador. A utilização das partes comuns do edifício é passível de regramento através do Regulamento Interno.

Voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor; Úteis, são as que aumentam ou facilitam o uso do bem, as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

A Lei Federal n° 9.294/96, regulamentada pelo Decreto n° 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios. Tais normas podem ser corroboradas pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio ou pelo Regimento Interno.

O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se assim houver disposição expressa na convenção ou através de comprovada participação de algum funcionário.

Inexiste responsabilidade do condomínio por furto ou dano a veículos estacionados na garagem, se na Convenção houver cláusula excludente daquela responsabilidade e se não ficar comprovada culpa dos empregados.

O sentido etimológico da palavra “síndico” é originário do grego: sindikós - que significa defensor escolhido para zelar pelos interesses de coletividades.

A duração do mandato do síndico tem previsão legal no Código Civil, com duração de até 2 anos, o qual poderá renovar-se. Não existe limitação do número de vezes que um síndico pode ser reeleito, salvo disposição em contrário na convenção.

A cobrança da multa por atraso no pagamento do condomínio é prevista em lei. Caso o síndico receba as taxas atrasadas sem os devidos encargos, deverá recair sobre ele o pagamento de tal valor, a não ser que a Assembleia Geral lhe tenha dado esse poder ou quando tal ato é resultado de sentença judicial.

Não. Mesmo sendo condômino ou terceirizado o síndico não é empregado do condomínio.

A legislação permite que o síndico seja pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Existem profissionais autônomos que exercem essa função de forma remuneradana condição de "síndico profissional".

Depende do que estiver definido na convenção do condomínio ou do que for deliberado em assembleia geral.
Há situações em que é autorizada a isenção do síndico do pagamento da sua cota condominial ordinária, e há situações em que há de remuneração mensal na forma de “pró-labore” ou “verba de representação”.

Sim, se praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, e desde que pelo voto da maioria absoluta de seus membros em assembleia geral especialmente convocada para tal fim.

Não. A destituição do síndico é um ato derivado dos condôminos e, neste ato, deverá haver a previsibilidade da eleição de um síndico substituto, o qual complementará o mandato de seu antecessor. O subsíndico assumirá o cargo vacante apenas se esta atribuição estiver disposta no texto da Convenção Condominial, e isso ainda em caráter provisório, até a convocação de uma assembleia para eleger o substituto.
Normalmente, é dado ao subsíndico ou ao presidente do conselho um prazo de 30 dias para que o convoque uma Assembleia e restabeleça a ordem legal do condomínio.

As deliberações em assembleias em que se obteve a aprovação das contas inviabilizam o futuro questionamento por qualquer condômino. Cabe aos mesmos o comparecimento às assembleias para que, na ocasião da votação da prestação de contas se manifestem da forma que entender necessária.

O cargo de subsíndico não existe pelo novo código civil, porém, nada obsta a previsão de sua existência na convenção do condomínio e, neste caso, a sua eleição é perfeitamente legal.

A principal função do subsíndico é substituir o síndico nos seus impedimentos, porém, poderá a escritura de convenção prever outras atividades que sejam de sua competência.

Caso não exista disposição específica na convenção, compete ao síndico convocar uma nova assembleia geral no prazo de 30 dias para contratação de um síndico profissional.

O “Conselho Consultivo” foi previsto na Lei de Condomínios e Incorporações (4.591/64) traz em seu artigo 23 que “Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”. Por outro lado o “Conselho Fiscal” está previsto no artigo 1.356 do Código Civil, da seguinte forma: “Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.

Quanto ao “Conselho Consultivo” o próprio parágrafo único do artigo 23 da Lei 4.591/64 indica, expressamente, as atribuições do Conselho Consultivo, a saber: “Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas”.
Com relação ao “Conselho Fiscal”,o artigo 1.356 que o instituiu estabelece que é da sua competência emitir parecer sobre as contas do síndico, o que de modo algum define a aprovação da prestação de contas do condomínio, que é de competência exclusiva da assembleia geral.

Esta modalidade consiste na transferência da administração do condomínio para pessoas especializadas e de comprovado conhecimento na área condominial, podendo ser pessoa física ou jurídica.

Assembleia é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. As decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, transformam-se em regras do condomínio, devendo ser seguidas pelos moradores e visitantes. As mesmas só poderão ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembleia.

A Assembleia Ordinária é aquela realizada uma vez por ano, de cunho obrigatório, determinada pelo artigo 1350 do Código Civil. Nela, são discutidas e aprovadas as contas do período que se encerra, bem como de assuntos ligados ao orçamento do novo exercício e temas de interesse geral. Nessa Assembleia também haverá eleição de Síndico e Membros do Conselho Consultivo.
Já as Extraordinárias, em que não existe periodicidade pré-determinada,devem ser convocadas sempre que houver necessidade do condomínio.

Costuma-se realizar a Assembleia Geral de Instalação, ocasião em que a construtora, oficialmente, entrega o edifício aos condôminos, passando o edifício a ter vida própria. A convocação dessa Assembleia pode ser feita pela construtora, embora talvez não seja mais condômina (se já tiver alienado todas as unidades). Na sua omissão, a convocação poderá ser feita pelo condômino interessado em garantir os interesses do condomínio ou, de maneira mais ampla, por ¼ dos condôminos da edificação.

A teor do Artigo nº 1.350, do Código Civil/2002, a convocação de assembleia geral [ordinária e extraordinária] é de competência do síndico. Em caso de não convocação no prazo previsto em convenção (para o caso das ordinárias) um quarto dos condôminos (que estiverem adimplentes) poderá fazê-lo”.

O prazo que antecede uma convocação é definido no texto da Convenção.

Não havendo a convocação regular de algum condômino, a Assembleia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar as deliberações por ela tomadas, podendo pleitear a anulação da mesma junto à justiça.

Depende da análise da Convenção do Condomínio. O art. 1.356 do novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembleia, não impedindo a participação do locatário. Porém, a Convenção do Condomínio pode se aprofundar no tema, estabelecendo exigências que a generalidade do texto legal não traz, como é exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.

Sim, desde que a convenção não proíba. Isso ocorre muito nos casos de condomínios em construção, quando as assembleias são realizadas na sede da empresa responsável pela obra.

Havendo divergência entre o presidente da assembleia e o secretário, prevalecerá a determinação do presidente, face sua responsabilidade. O secretário atua somente como seu auxiliar na escrituração da ata.

O registro torna pública a decisão da Assembleia e presume que terceiros tomem ciência da mesma.

A Lei do Condomínio não obriga o registro. No entanto, é recomendável o registro das atas consideradas importantes, tais como: eleição de síndico, alteração na convenção e despesas extraordinárias de grande vulto.

Em se tratando de despesas, provisionamento extraordinária ou restrição de direitos a resposta é não.